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Retrouvez sur cette page les règles de calcul et d’imposition des plus-values de cession d’immeubles par les personnes physiques non-résidentes de France.
La plus-value imposable se calcule en deux étapes :
Plus-value brute = prix de cession − prix d’acquisition
Plus-value imposable =
plus-value brute
− abattement pour durée de détention
− abattement exceptionnel pour certaines ventes
Le prix de cession est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte indépendamment de ses modalités de paiement.
| En cas de vente | prix de vente |
|---|---|
| En cas d’apport en société | valeur réelle des titres reçus en contrepartie de l’apport |
| En cas d’échange | valeur réelle du bien acquis en contrepartie du bien cédé, majorée de la soulte reçue / minorée de la soulte payée |
| En cas d’expropriation | indemnité d’expropriation constituée par l’ensemble des indemnités allouées en espèce ou en nature au bénéficiaire |
| Vente moyennant le paiement d’une rente viagère | valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts. Cette valeur s’entend du montant du capital représentatif de la rente au jour de la cession, éventuellement augmenté de la fraction du prix payée comptant. |
NB On notera que la valeur des meubles meublants et objets mobiliers n’est pas prise en compte dans le prix de cession si l’existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession sont justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs).
Le prix de vente sera augmenté des charges augmentatives de prix qui couvrent les charges en capital et les indemnités au profit du cédant à quelque titre que ce soit, mises à la charge de l’acquéreur en lieu et place du vendeur :
Le prix de vente pourra être diminué des charges suivantes si leur montant est justifié (CGI, ann. III, art. 41 duovicies H) :
En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition s’entend du prix payé pour l’acquisition du bien ou du droit cédé.
En cas d’acquisition à titre gratuit (par donation ou succession), le prix s’entend normalement de la valeur vénale ayant servi à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit.
En présence d’un démembrement de propriété (nue-propriété, usufruit), des précisions ont été apportées par l’administration fiscale pour déterminer le prix d’acquisition. Consultez notre article à ce sujet.
Le prix d’acquisition est ensuite majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (Code Général des Impôts, art. 150 VB-II) :
Les frais s’entendent :
7,5 %En lieu et place des frais réellement exposés, il est possible de retenir au titre des frais d’acquisition un montant forfaitaire égal à 7,5% du prix d’acquisition sans justificatif.
Les frais d’acquisition payés, appuyés par des justificatifs, s’entendent exclusivement :
Il n’est pas possible de retenir le forfait de 7,5% comme en matière d’acquisition à titre onéreux.
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition :
En principe, seuls les travaux réalisés par une entreprise ayant donné lieu à la délivrance d’une facture sont retenus.
Les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d’acquisition, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements.
Ainsi, les frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain, supportés par un contribuable dans le cadre d’une opération de lotissement, peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value imposable, bien qu’ils ne soient pas imposés par les collectivités territoriales.
La plus-value brute est diminuée d’un abattement lorsque l’immeuble cédé (bâtis ou non bâtis sans distinction) est détenu depuis plus de 5 ans.
Il est décompté par année pleine entre la date de l’acquisition (transfert de propriété fixé à la date de l’acte notarié pour les achats et les donations, et à la date du décès pour les immeubles reçus par succession) jusqu’au jour de la cession.
Exemple acquisition le 23 janvier 2019 et cession le 28 mai 2026, le nombre d’années pleines est de 7.
22 ansLa plus-value se trouve donc ramenée à zéro à partir de 22 années pleines de détention.
30 ansLa plus-value se trouve donc ramenée à zéro à partir de 30 années pleines de détention.
Pour connaître le taux de l’abattement qui vous est applicable et découvrir un exemple de calcul, consultez notre mémo pratique.
Un abattement supplémentaire de 25% sur la plus-value imposable s’appliquait aux cessions à titre onéreux de certains biens immobiliers ou droits s’y rapportant réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
Il visait les cessions portant sur tous types de biens bâtis ou non bâtis : habitation, bureaux, constructions, terres, terrains, … ainsi que les cessions de droits se rapportant à de tels biens.
Etaient en revanche exclues les cessions :
L’abattement exceptionnel s’appliquait à la plus-value nette calculée après application de l’abattement pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et de la taxe sur les plus-values excédant 50.000 €.
Un abattement supplémentaire de 30% sur la plus-value imposable s’applique aux cessions à titre onéreux de terrains à bâtir à la double condition que la vente :
L’abattement exceptionnel s’applique à la plus-value nette calculée après application de l’abattement pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
La plus-value nette imposable calculée comme précédemment indiqué est soumise à un prélèvement dont le taux, depuis le 1er janvier 2015, est désormais unique quel que soit le pays de résidence du cédant et fixé à 19%.
Depuis le 17 août 2012, les personnes physiques non-résidentes sont soumises aux prélèvements sociaux sur leurs plus-values immobilières (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle « solidarité autonome », prélèvement de solidarité).
Le taux des prélèvements sociaux varie selon que le cédant est affilié à un régime obligatoire de Sécurité sociale dans son pays :
Le taux global d’imposition (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) est donc de 26,5% pour les résidents de l’EEE ou de Suisse, et de 36,2% pour les autres.
Depuis le 1er janvier 2013, une taxe additionnelle s’applique aux plus-values immobilières de plus de 50.000 € (Code Général des Impôts, art. 1609 nonies G).
Sont concernés les cédants personnes physiques et les associés personnes physiques de sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu.
Sont exclues du champ d’application de cette taxe :
La taxe est assise sur le montant de la plus-value immobilière imposable à l’impôt sur le revenu, dès lors qu’elle excède 50.000 €.
Son taux est calculé selon un barème progressif, allant de 2% à 6% en fonction du montant de la plus-value :
| Plus-value imposable | Montant de la taxe (1) | Calcul rapide (2) |
|---|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV − [(60 000 − PV) × 1/20] | 7 % PV − 3 000 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV − [(110 000 − PV) × 1/10] | 13 % PV − 11 000 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV − [(160 000 − PV) × 15/100] | 19 % PV − 24 000 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV − [(210 000 − PV) × 20/100] | 25 % PV − 42 000 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV − [(260 000 − PV) × 25/100] | 31 % PV − 65 000 |
| Supérieure à 260 000 € | 6 % PV | 6 % PV |
PV = montant de la plus-value imposable en euros · (1) Barème de l’article 1609 nonies G du CGI · (2) Formule de calcul développée par nos soins, équivalente au barème
Exemple Soit une plus-value imposable de 205.000 € après abattement pour durée de détention. La taxe sera égale à 9.250 € → (25% x 205.000) − 42.000
En cas de cession d’un bien ayant plusieurs origines de propriété et conduisant à calculer autant de plus-values que d’origines, la taxe additionnelle se calculera sur la plus-value globale de cession.
Indivisaires et concubins. Les concubins, comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. Aussi pour le calcul de la taxe en cas de cession d’un bien unique détenu par des concubins ou des indivisaires, l’appréciation du seuil de 50.000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co-indivisaires.
Couples mariés cédant un bien de communauté. Dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, l’administration admet que le seuil de 50 000 € soit apprécié comme en matière d’indivision, c’est-à-dire au niveau de la quote-part de plus-value revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.
Exemple Un couple cède conjointement un immeuble détenu en communauté et réalise à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 90 000 €. Le couple n’est pas redevable de la taxe additionnelle sur les plus-values puisque la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45 000 €, est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Couples liés par un PACS. Les couples liés par un PACS cédant conjointement un bien immobilier sont considérés comme des indivisaires. Le seuil de 50.000 € s’apprécie individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value totale revenant à chacun des membres du couple.
La taxe est due par la personne morale qui réalise la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu. Toutefois l’administration admet que le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l’impôt sur le revenu. Dès lors, il n’est pas tenu compte pour l’appréciation du seuil de 50 000 € :
La taxe est due par le cédant lors de la cession.
Elle est déclarée sur l’imprimé 2048-IMM et payée lors de l’enregistrement de l’acte de cession.
La plus-value est déclaré sur un imprimé :
Cet imprimé est signé par le représentant fiscal et déposé avec l’acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signature de la cession, accompagnée du paiement de l’impôt.
150 000 €Rappelons que la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire lorsque le prix de vente excède 150.000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans.
En cas d’exonération de la plus-value (sauf pour durée de détention) le représentant fiscal reste obligatoire.