CESSION D'IMMEUBLES PAR LES PERSONNES PHYSIQUES

 

Retrouvez sur cette page les règles de calcul et d'imposition des plus-values de cession d'immeubles par les personnes physiques non-résidentes de France.

CALCUL DE LA PLUS-VALUE DE CESSION


La plus-value imposable se calcule en deux étapes :

 

1. Plus-value brute = prix de cession - prix d'acquisition

 

2. Plus-value imposable = plus-value brute - abattement pour durée de détention - abattement exceptionnel pour certaines ventes

1. Prix de cession

Le prix de cession est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte indépendamment de ses modalités de paiement.

 

En cas de vente → prix de vente

 

En cas d'apport en société → valeur réelle des titres reçus en contrepartie de l'apport

 

En cas d'échange → valeur réelle du bien acquis en contrepartie du bien cédé, majorée de la soulte reçue / minorée de la soulte payée

 

En cas d'expropriation → indemnité d'expropriation constituée par l'ensemble des indemnités allouées en espèce ou en nature au bénéficiaire

 

Vente moyennant le paiement d'une rente viagère →  valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts. Cette valeur s'entend du montant du capital représentatif de la rente au jour de la cession, éventuellement augmenté de la fraction du prix payée comptant.

 

 

NB : On notera que la valeur des meubles meublants et objets mobiliers n’est pas prise en compte dans le prix de cession si l’existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession sont justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs).

 

+ Le prix de vente sera augmenté des charges augmentatives de prix qui couvrent les charges en capital et les indemnités au profit du cédant à quelque titre que ce soit, mises à la charge de l'acquéreur en lieu et place du vendeur :

 

 Remboursements mis à la charge des acquéreurs, obligation pour l'acquéreur de construire sur sa parcelle un mur séparatif de la parcelle dans l'intérêt du vendeur, clause d'indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la faculté accordée à l'acquéreur de différer le règlement d'une partie du prix, indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur.

 

- Le prix de vente pourra être diminué des charges suivantes si leur montant est justifié (CGI, ann. III, art. 41 duovicies H) :

 

 commission versée à un intermédiaire (agence immobilière par exemple)
 honoraires du représentant fiscal mandaté par le cédant pour l'opération
 frais liés aux certifications et diagnostics techniques obligatoires (loi carrez, amiante, plomb, performance énergétique...)
 l'indemnité d'éviction versée au locataire par le propriétaire souhaitant vendre son bien libre d'occupation
 les frais de mainlevée d'hypothèque

 les honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un  accord préalable à un permis de construire  

 

 

2. Prix d'acquisition

En cas d'acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition s'entend du prix payé pour l'acquisition du bien ou du droit cédé.


 Lorsqu'un bien a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

 

En cas d'acquisition à titre gratuit (par donation ou succession), le prix s'entend normalement de la valeur vénale ayant servi à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit.

 

En présence d'un démembrement de propriété (nue-propriété, usufruit), des précisions ont été apportées par l'administration fiscale pour déterminer le prix d'acquisition. Consultez notre article à ce sujet.

 

Le prix d'acquisition est ensuite majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (Code Général des Impôts, art. 150 VB-II) :

 

a) Frais d'acquisition

 

 Si le bien a été acquis à titre onéreux

Les frais s'entendent :

  • des droits d'enregistrement payés lors de l'achat (et de la TVA plus marginalement) ;
  • des honoraires du rédacteur de l'acte (notaire principalement) et des frais d'acte (fiche d'immeuble, timbres, ...) ;
  • des commissions versées aux intermédiaire dues par l'acquéreur en vertu du mandat (agence immobilière par exemple).

En lieu et place des frais réellement exposés, il est possible de retenir au titre des frais d'acquisition un montant forfaitaire égal à 7,5% du prix d'acquisition sans justificatif.

 

 

 Si le bien a été acquis à titre gratuit (donation / succession)

Les frais d'acquisition payés, appuyés par des justificatifs, s'entendent exclusivement :

  • des frais d'acte et de déclaration (y compris les honoraires du notaire)
  • des frais de timbre et de publicité foncière 
  • des droits de mutation payés afférents au bien ou au droit cédé.

Il n'est pas possible de retenir le forfait de 7,5% comme en matière d'acquisition à titre onéreux.

 

b) Dépenses de travaux (Code Général des Impôts, art. 150 VB, II-4°)

 

Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition :

  • soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel,
  • soit forfaitairement, pour un montant de 15% du prix d'acquisition, à la condition que le contribuable cède un immeuble bâti, plus de cinq ans après son acquisition.

En principe, seuls les travaux réalisés par une entreprise ayant donné lieu à la délivrance d'une facture sont retenus.

 

c) Frais de voirie, raccordement aux réseaux sur des terrains à bâtir (Code Général des Impôts, art. 150 VB, II-5°)

 

Les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d'acquisition, qu'ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements.

 

Ainsi, les frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain, supportés par un contribuable dans le cadre d'une opération de lotissement, peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value imposable, bien qu'ils ne soient pas imposés par les collectivités territoriales.

3. Abattement pour durée de détention

La plus-value brute est diminuée d'un abattement lorsque l'immeuble cédé (bâtis ou non bâtis sans distinction) est détenu depuis plus de 5 ans.

 

Il est décompté par année pleine entre la date de l'acquisition (transfert de propriété fixé à la date de l'acte notarié pour les achats et les donations, et à la date du décès pour les immeubles reçus par succession) jusqu'au jour de la cession.

 

EXEMPLE : acquisition le 23 janvier 2009 et cession le 28 mai 2016, le nombre d'années pleines est de 7.

 

  • En matière d'impôt sur le revenu, l'abattement est fixé à :

6 % pour chaque année de détention de la 6e à la 21e année
4% pour chaque année de détention au titre de la 22e année.

 

La plus-value se trouve donc ramenée à zéro à partir de 22 années pleines de détention.
 

  • En matière de prélèvements sociaux, l'abattement est fixé à :

1,65 % par an de la 6e à la 21e année
1,60 % pour la 22e année
9 % par an de la 23e à la 30e année.

 

 

La plus-value se trouve donc ramenée à zéro à partir de 30 années pleines de détention.

 

 

 

Pour connaître le taux de l'abattement qui vous est applicable et découvrir un exemple de calcul, consultez notre mémo pratique.

 

Abattement exceptionnel et temporaire de 25% sur toutes les cessions de biens immobiliers HORS TERRAINS A BÂTIR

Un abattement supplémentaire de 25% sur la plus-value imposable s'appliquait aux cessions à titre onéreux de certains biens immobiliers ou droits s'y rapportant réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

 

Il visait les cessions portant sur tous types de biens bâtis ou non bâtis : habitation, bureaux, constructions, terres, terrains, ... ainsi que les cessions de droits se rapportant à de tels biens.

 

Etaient en revanche exclues les cessions :

  • de terrains à bâtir au sens de la TVA (définition donnée par l'article 257, I 2-1° du Code Général des Impôts) et les droits s'y rapportant
  • de parts de sociétés relevant de l'impôt sur le revenu à prépondérance immobilière (sociétés visées par les articles 8 à 8 ter du Code Général des Impôts)
  • de parts de fonds de placement immobilier
  • de titres visés au b à h de l'article 244 bis A du Code Général des Impôts
  • au profit du conjoint, du partenaire de PACS, du concubin, d'un ascendant ou d'un descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
  • au profit d'une personne morale détenue par le cédant ou l'une des personnes visées au paragraphe précédent.

L'abattement exceptionnel s'appliquait à la plus-value nette calculée après application de l'abattement pour durée de détention pour le calcul de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et de la taxe sur les plus-values excédant 50.000 €.

Abattement exceptionnel et temporaire de 30% sur les cessions de terrains à bâtir

Un abattement supplémentaire de 30% sur la plus-value imposable s'applique aux cessions à titre onéreux de terrains à bâtir à la double condition que la vente :

  • soit précédée d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  • et soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

L'abattement exceptionnel s'applique à la plus-value nette calculée après application de l'abattement pour durée de détention pour le calcul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

 

TAUX D'IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE DE CESSION


Impôt sur le revenu

La plus-value nette imposable calculée comme précédemment indiqué est soumise à un prélèvement dont le taux, depuis le 1er janvier 2015, est désormais unique quel que soit le pays de résidence du cédant et fixé à 19%.

Prélèvements sociaux

Les personnes physiques non-résidentes sont soumises depuis le 17 août 2012 aux prélèvements sociaux sur leurs plus-values immobilières au taux de 15,5% :

  • CSG : 8,2%
  • CRDS : 0,5%
  • Prélèvement social : 4,5%
  • Contribution additionnelle "solidarité autonome" : 0,3%
  • Prélèvement de solidarité : 2%

Taxe additionnelle sur les plus-values excédant 50.000 €

A compter du 1er janvier 2013, une taxe additionnelle s'applique aux plus-values immobilières de plus de 50.000 € (Code Général des Impôts, art. 1609 nonies G).

 

Sont concernés les cédants personnes physiques et les associés personnes physiques de sociétés de personnes relevant de l'impôt sur le revenu.

 

Sont exclues du champ d'application de cette taxe :

  • les cessions de terrains à bâtir et des droits s'y rapportant
  • les plus-values exonérées (notamment en cas de cession après 30 ans de détention, ou de première cession d'un logement à compter du 1er janvier 2006 sous conditions)
  • les cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012.

 

Calcul de la taxe

 

La taxe est assise sur le montant de la plus-value immobilière imposable à l'impôt sur le revenu, dès lors qu'elle excède 50.000 €.  

 

Son taux est calculé selon un barème progressif, allant de 2% à 6% en fonction du montant de la plus-value :

 

EXEMPLE : Soit une plus-value imposable de 205.000 € après abattement pour durée de détention. 

La taxe sera égale à 9.250 € → (25% x 205.000) - 42.000

 

Précisions concernant le calcul de la taxe :

 

  • Origines de propriété multiples

En cas de cession d'un bien ayant plusieurs origines de propriété et conduisant à calculer autant de plus-values que d'origines, la taxe additionnelle se calculera sur la plus-value globale de cession.

 

  • En cas de cessions effectuées par une pluralité de cédants

→ Indivisaires et concubins

Les concubins, comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values.

Aussi pour le calcul de la taxe en cas de cession d’un bien unique détenu par des concubins ou des indivisaires, l’appréciation du seuil de 50.000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co-indivisaires.

 

→ Couples mariés cédant un bien de communauté

Dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, l'administration admet que le seuil de 50 000 € soit apprécié comme en matière d'indivision, c'est-à-dire au niveau de la quote-part de plus-value revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.

 

Exemple : Un couple cède conjointement un immeuble détenu en communauté et réalise à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 90 000 €. Le couple n'est pas redevable de la taxe additionnelle sur les plus-values puisque la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45 000 €, est inférieure au seuil d'imposition de 50 000 €.

 

→ Couples liés par un PACS

Les couples liés par un PACS cédant conjointement un bien immobilier sont considérés comme des indivisaires. Le seuil de 50.000 € s'apprécie individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value totale revenant à chacun des membres du couple.

 

  • Cession par des personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu

La taxe est due par la personne morale qui réalise la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu. Toutefois l'administration admet que le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l'impôt sur le revenu.

 

Dès lors, il n'est pas tenu compte pour l'appréciation du seuil de 50 000 € :

  • de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l'impôt sur les sociétés ;
  • de la quote-part de la plus-value revenant à des associés résidents de France bénéficiant d'une exonération liée à la cession de la résidence principale ou à la cession d'un logement en vue de l'acquisition de celle-ci.

 

 

Déclaration et paiement de la taxe additionnelle

 

La taxe est due par le cédant lors de la cession.

 

Elle est déclarée sur l'imprimé 2048-IMM et payée lors de l'enregistrement de l'acte de cession.

DÉCLARATION DE LA PLUS-VALUE DE CESSION IMPOSABLE


La plus-value est déclaré sur un imprimé : 

  • 2048 IMM pour les biens immobiliers hors terrains à bâtir
  • 2048-TAB pour les terrains à bâtir

Cet imprimé est signé par le représentant fiscal et déposé avec l'acte authentique dans un délai d'un mois à compter de la signature de la cession, accompagnée du paiement de l'impôt.

 

Rappelons que la désignation d'un représentant fiscal est obligatoire lorsque le prix de vente excède 150.000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans.

 

En cas d'exonération de la plus-value (sauf pour durée de détention) le représentant fiscal reste obligatoire.