PLUS-VALUES DE CESSION IMMOBILIERES

 Sous réserve des conventions fiscales internationales signées par la France, les personnes non-résidentes sont imposables en France sur les plus-values de cession d'immeubles ou de titres de société à prépondérance immobilière situés en France. 

Ces gains supportent un prélèvement dont le taux varie selon que le cédant est une personne physique ou une société, et en fonction du lieu de résidence de celui-ci au jour de la cession (Code Général des Impôts, article 244 bis A).

 

Définition de la "France" en matière fiscale

La France s'entend du territoire métropolitain et de la Corse ainsi que des départements d'outre-mer (DOM) : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et la Réunion.

 

En revanche, les collectivités d'outre-mer (TOM - COM) qui bénéficient d'un statut fiscal particulier ne sont pas assimilées au territoire français et doivent être traitées comme des Etats étrangers non membres de l'Union européenne en matière de fiscalité : Polynésie Française, îles Wallis et Futuna, Terres Australes et Antarctiques françaises, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon et Nouvelle Calédonie.

PERSONNES VISÉES PAR LE PRÉLÈVEMENT


1. Les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du Code Général des Impôts (il s'agit du lieu où ces personnes sont passibles de l'impôt sur le revenu sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux).

 

2. Les sociétés ou organismes quelle que soit leur forme dont le siège social est situé hors de France (on se référera en principe au lieu d'établissement du siège social, sauf en présence d'un établissement stable de l'entité étrangère situé dans un autre pays que celui du siège social).

  • Sont visées les sociétés classiques : société de capitaux (ex : société anonyme, à responsabilité limitée), société de personnes (ex : société civile) - mais également les associations, les trusts.
  • Sont exonérés : les organisations internationales, les Etats étrangers, les banques centrales et les institutions financières publiques de ces Etats dans les conditions prévues à l'article 131 sexies du CGI.
  • Le lieu de résidence des associés de la société ou de l'organisme étranger est sans incidence, et a fortiori si les associés sont résidents de France.

3. Les sociétés de personnes françaises et entités relevant des articles 8 à 8 ter du Code Général des Impôts, relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, dont tout ou partie des parts sont détenues par des associés non-résidents de France. 

  • sont donc principalement concernées les sociétés civiles immobilières françaises.

4. Les fonds de placement immobilier (FPI) ayant pour porteurs des non-résidents de France (CGI, article 239 nonies).

 

BIENS CONCERNÉS


1. Tous les immeubles qu'ils soient bâtis (constructions) ou non bâtis (terrains) situés sur le territoire français (Métropole, Corse et Départements d'Outre-mer).

 

2. Les droits portant sur des immeubles : nue-propriété, usufruit viager, certains usufruits temporaires, servitudes, droit de surélévation...

 

3. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) (Code Général des Impôts, article 150 UB) qu'elles relèvent de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés

  • Les SPI sont des sociétés dont l'actif est, à la clôture de chacun des trois exercices qui précèdent la cession, constitué à plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou droits portant sur des immeubles, non affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale. Si la société est constituée depuis moins de 3 ans, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession.

4. Les parts de fonds de placements immobiliers visés à l'article 239 nonies du Code Général des Impôts

OPÉRATIONS DE CESSIONS IMPOSABLES


Sont visées toutes les mutations à titre onéreux portant sur des biens immobiliers situés en France ou sur des droits s'y rapportant :

  • vente, apport en société, échange, expropriation.

 

Sont en revanche exclues les mutations à titre gratuit résultant d'une succession ou d'une donation.

 

EXONÉRATIONS : Les personnes physiques peuvent prétendre à certaines exonérations de leur plus-value. 

Consultez notre article à ce sujet : Cas d'exonération

DÉTERMINATION ET IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE


Le calcul et l'imposition des plus-values immobilières obéit à des règles différentes selon la qualité du cédant, son lieu de résidence et la nature du bien ou du droit cédé.

 

Consultez l'article approprié à votre situation en cliquant sur le lien :