Plus-values immobilières : justifier la réalisation de travaux par des photos du bien avant / après est-il admis ?

La plus-value imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux résultant de la cession à titre onéreux d'un bien immobilier peut être réduite à hauteur du montant des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration réalisés par des entreprises et payées par le vendeur (CGI, art. 150 VB, II-4°).

Cette déduction peut :

• soit correspondre à la valeur réelle des dépenses effectuées dans la mesure où elles sont appuyées de justifications suffisantes (production de factures d'entreprises et preuve de règlement par le cédant) ;
  
  
• soit être établie forfaitairement à 15% du prix d'acquisition sans qu'aucune justification n'ait à être apportée, mais seulement si le bien est un immeuble bâti détenu depuis plus de 5 ans.

La Cour d'appel de Nancy a été saisie d'une question inédite : la preuve de la réalisation des travaux peut-elle être considérée comme apportée par le cédant lorsque celui-ci produit des photos du bien avant et après travaux, accompagnées d'un état détaillé des dépenses ? (CAA Nancy, 22 juin 2017, N° 15NC01868)

En 1988, un couple de résidents néerlandais fait l'acquisition dans les Ardennes d'une fermette qu'il rénovera par la suite.

La résidence secondaire est cédée en 2012 et l'opération dégage une plus-value de cession.

La plus-value imposable est alors déterminée en déduisant notamment, au titre des travaux, le forfait de 15% du prix d'acquisition.

Le couple de non-résidents demande ensuite à l'Administration puis au tribunal administratif de Châlons-en-Champagne la réduction de sa cotisation d'impôt en soutenant que le coût des matériaux qu'il avait supporté (16.550 €) devait venir minorer la plus-value de cession aux lieu et place de la déduction forfaitaire de 15% (dont le montant était inférieur au coût réel des matériaux utilisés). 

N'ayant pas conservé toutes les pièces justifiant de l'intégralité des dépenses engagées pour procéder à la rénovation de la fermette, le couple avait néanmoins produit des clichés photographiques de l'immeuble en cause avant et après travaux, ainsi qu'un état récapitulatif établi par ses soins.

La question posée à la Cour d'appel était donc de savoir si des photos pouvaient ou non être admises comme moyen de preuve suffisant pour déduire la valeur des travaux réalisés.

La Cour d'appel de Nancy relève que si des clichés photographiques révèlent l'ampleur des travaux effectués, ils ne permettent pas :

• d'une part, de déterminer s'ils ont été réalisés par une entreprise ;
  
  
• et, d'autre part, de justifier que la somme en question a bien été dépensée par le cédant.

La Cour indique en outre que l'état récapitulatif établi par le contribuable lui-même ne constitue pas davantage une preuve suffisante.

Elle conclut que le couple n'est en conséquence pas fondé dans sa demande.

Cette décision est conforme à la doctrine exprimée par l'Administration fiscale qui indique que les dépenses de travaux "ne peuvent être évaluées à dire d’expert ou en fonction du prix des matériaux" (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n°340, 20 déc. 2013).

Par ailleurs, si les photos des requérants établissaient bien la réalité des travaux effectués, la preuve de leur réalisation par une entreprise, condition posée par l'article 150 VB, II-4°, n'était pas apportée (les travaux auraient pu être réalisés par les vendeurs eux-mêmes).

Dès lors, la preuve parfaite résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises intervenues sur le chantier. Aucune autre alternative n'est possible en l'état actuel de la jurisprudence.