Accueil›Représentant fiscal à Strasbourg et en Alsace

Représentant fiscal à Strasbourg et en Alsace

Vous habitez Bâle, Zurich ou Londres, ou vous avez quitté l’Alsace pour vous installer à l’étranger, et vous vendez votre appartement à Strasbourg ? Selon votre pays de résidence, un représentant fiscal accrédité peut être obligatoire. Résidents allemands et suisses, départ de France, dispenses et montant de l’impôt : on vous explique.

Mis à jour le 6 novembre 2026Lecture : 8 min

Vendre à Strasbourg en résidant à l'étranger : les obligations fiscales

Un non-résident qui cède un bien situé à Strasbourg ou en Alsace est imposé en France sur la plus-value. L’impôt est prélevé lors de la vente, à l’enregistrement de l’acte (CGI, art. 244 bis A).

À la frontière de l’Allemagne et de la Suisse, Strasbourg illustre bien la règle : selon que le cédant réside d’un côté ou de l’autre du Rhin, ou en Suisse, l’obligation de désigner un représentant fiscal s’applique ou non.

Qu'est-ce qu'un représentant fiscal accrédité ?

Le représentant fiscal accrédité agit comme garant du cédant non-résident vis-à-vis du Trésor public. Il prend en charge les formalités fiscales de la cession et s’engage à acquitter l’impôt, ainsi que les éventuelles pénalités, à la place du cédant (CGI, annexe II, art. 171 quater). Sa mission comprend :

  • le calcul de la plus-value imposable et de l’impôt ;
  • l’établissement et la signature de la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM pour un immeuble) ;
  • la transmission de cette déclaration au notaire avant la signature de l’acte ;
  • le suivi du dossier auprès de l’administration fiscale, y compris en cas de contrôle.

Pour être accrédité, le représentant doit notamment disposer d’une caution bancaire et d’un compte bancaire réservé à cette activité, et s’engager à payer l’impôt des cédants qu’il représente. L’accréditation vaut pour une cession donnée ou pour une durée indéterminée (CGI, annexe II, art. 171 quater A).

À noterLe notaire chargé de la cession ne peut pas être votre représentant fiscal.
Les notaires, les avocats et les experts-comptables en sont exclus par leurs règles professionnelles (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 120).

Les cédants concernés

Situation du cédantDésignation d’un représentant fiscal
Particulier résidant hors de l’Union européenne, d’Islande et de NorvègeObligatoire si le prix de cession dépasse 150 000 € et si la plus-value n’est pas totalement exonérée
Société ou organisme dont le siège est hors de l’Union européenne, d’Islande et de NorvègeObligatoire dans tous les cas
Société civile immobilière française dont des associés résident hors de l’Union européenneObligatoire si la part de ces associés dans le prix dépasse 150 000 €
Particulier ou société de l’Union européenne, d’Islande ou de NorvègeNon obligatoire

Depuis le 1er janvier 2015, seuls sont dans l’obligation de désigner un représentant fiscal les non-résidents domiciliés ou établis hors de l’Union européenne, d’Islande et de Norvège (CGI, art. 244 bis A, IV bis).

Résident en Allemagne ou en Suisse : deux situations différentes

Maisons à colombages et terrasses dans une rue d'Alsace

Deux voisins de l’Alsace, deux régimes : la différence tient à l’appartenance à l’Union européenne.

  • Vous résidez en Allemagne (à Kehl, Offenbourg, Fribourg-en-Brisgau…) : l’Allemagne est membre de l’Union européenne. Vous n’avez pas à désigner de représentant fiscal. Vous déclarez et payez l’impôt sous votre propre responsabilité, par l’intermédiaire du notaire.
  • Vous résidez en Suisse (à Bâle, Zurich, Genève…) : la Suisse n’est ni dans l’Union européenne ni dans l’Espace économique européen. Le représentant fiscal est obligatoire si le prix dépasse 150 000 € et si la plus-value n’est pas totalement exonérée. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale suisse, les prélèvements sociaux restent au taux de 7,5 %.

Vous avez quitté la France : votre situation au jour de la vente

La qualité de non-résident s’apprécie à la date de la cession. Si vous vivez à l’étranger le jour de la signature, vous êtes soumis aux règles des non-résidents, même si vous avez longtemps habité à Strasbourg.

Si vous vendez votre ancienne résidence principale, une exonération peut s’appliquer, sous conditions, notamment lorsque la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre départ et que le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre-temps. Dans ce cas, le représentant fiscal n’est pas requis.

Les cas de dispense

Même hors de l’Union européenne, un particulier n’a pas à désigner de représentant fiscal dans trois situations (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 170 à 225) :

  1. Le prix de cession ne dépasse pas 150 000 €. Le seuil s’apprécie pour chaque cédant ; un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune compte pour un seul cédant.
  2. Le bien est détenu depuis plus de 30 ans : la plus-value est alors totalement exonérée.
  3. La cession porte sur l’ancienne résidence principale et bénéficie de l’exonération prévue pour les non-résidents.

Le notaire vérifie si une dispense s’applique. Lorsque l’obligation s’applique et qu’aucun représentant accrédité n’est désigné, la déclaration est refusée et l’acte ne peut pas être enregistré par le service de la publicité foncière (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 160).

Quel impôt sur la plus-value ?

La plus-value correspond à l’écart entre le prix de cession et le prix d’acquisition, augmenté des frais d’acquisition et du coût des travaux (CGI, art. 150 U et suivants). Pour un particulier non-résident, elle supporte :

  • l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (CGI, art. 244 bis A, III bis) ;
  • les prélèvements sociaux : 7,5 % pour les personnes affiliées à la sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, 17,2 % dans les autres cas ;
  • une taxe additionnelle de 2 % à 6 % lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (CGI, art. 1609 nonies G). Cette taxe ne concerne pas les cessions de terrains à bâtir.

Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la sixième année : la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans (CGI, art. 150 VC).

Exemple

Un résident de Bâle, affilié à la sécurité sociale suisse, vend en octobre 2026 un appartement du quartier de la Neustadt, acheté 280 000 € en mai 2017, au prix de 420 000 €. Il l’a détenu 9 années pleines et retient les forfaits de frais d’acquisition (7,5 %) et de travaux (15 %).

Plus-value brute77 000 €
Impôt sur le revenu à 19 % (après abattement de 24 %)11 119 €
Prélèvements sociaux à 7,5 % (après abattement de 6,6 %)5 394 €
Taxe additionnelle1 096 €
Impôt total prélevé lors de la vente17 609 €

Sans affiliation à la sécurité sociale suisse, les prélèvements sociaux seraient de 12 370 € et l’impôt total de 24 585 €. Faites votre propre calcul avec notre simulateur de plus-value.

ILIADE, votre représentant fiscal pour Strasbourg

Depuis 2013, ILIADE accompagne les cédants non-résidents dans la vente de leurs biens en France. Pour Strasbourg et l’Alsace, nous intervenons entièrement à distance, en lien avec votre notaire.

0,60 % HTdu prix de vente

48 hpour votre devis gratuit

4 ansde suivi à partir de la vente

FR · ENun interlocuteur dans votre langue

Notre mission, du compromis à l'acte

  1. Compromis signé : votre notaire alsacien ou votre avocat nous communique le dossier et nous vous envoyons la liste des pièces justificatives.
  2. Devis gratuit sous 48 h : nous chiffrons l’impôt dû, sans engagement de votre part.
  3. Accréditation : nous la demandons à l’administration fiscale pour votre dossier.
  4. Déclaration de plus-value : nous l’établissons, la signons et la transmettons au notaire. L’impôt est payé le jour de l’enregistrement de la vente.
  5. Suivi pendant 4 ans à partir de la vente : nous répondons à l’administration et défendons votre dossier en cas de contrôle.

Combien coûte un représentant fiscal à Strasbourg ?

Pour une cession à Strasbourg ou en Alsace, nos honoraires s’élèvent à 0,60 % HT du prix de vente. Payés le jour de la signature, chez le notaire, ils viennent en déduction du calcul de la plus-value imposable. La tarification est tout compris, sans frais supplémentaires en cours de mission. Vous recevez notre devis gratuit sous 48 h. Retrouvez le détail sur notre page Nos tarifs.

Strasbourg, l'Alsace et le Grand Est

Nous intervenons pour les biens situés à Strasbourg, de la Grande Île à la Petite France, de la Neustadt à la Krutenau, à l’Orangerie et à Neudorf, ainsi qu’à Schiltigheim, Illkirch-Graffenstaden, Obernai, Colmar, Mulhouse et sur la route des vins. Nous traitons aussi les cessions en Lorraine et dans le reste du Grand Est.

ILIADE est établie à Nice. Votre dossier est traité entièrement à distance, par email, en français ou en anglais. Nous intervenons également partout ailleurs en France.

Questions fréquentes

Oui, si le prix de cession dépasse 150 000 € et si la plus-value n’est pas totalement exonérée. La Suisse ne fait pas partie de l’Union européenne. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale suisse, les prélèvements sociaux sont calculés au taux de 7,5 %.

Non. Les résidents de l’Union européenne en sont dispensés. La plus-value reste imposable en France : nous pouvons calculer votre impôt et établir votre déclaration.

La qualité de non-résident s’apprécie au jour de la cession. Si votre domicile fiscal est à l’étranger à cette date, les règles des non-résidents s’appliquent. La vente de votre ancienne résidence principale peut être exonérée, sous conditions.

Oui. Depuis le Brexit, les résidents britanniques doivent désigner un représentant fiscal lorsque les conditions de prix et de durée de détention sont remplies.

Non. Les notaires, les avocats et les experts-comptables ne peuvent pas exercer cette mission. Votre notaire travaille avec votre représentant fiscal, qui lui remet la déclaration de plus-value avant la signature.

Nos honoraires représentent 0,60 % HT du prix de vente. Ils sont payés à la signature de la vente et sont déductibles du calcul de votre plus-value imposable. Nous vous adressons un devis gratuit sous 48 h.

Dès la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ce délai permet de réunir les pièces justificatives et d’obtenir l’accréditation avant la date de signature de l’acte.

Non. Votre dossier est traité entièrement à distance, par email. Pour la signature de l’acte, votre notaire peut vous proposer de signer par procuration.

Vous vendez un bien à Strasbourg ou en Alsace ? Recevez votre devis sous 48 h.

Devis gratuit et sans engagement, en français ou en anglais.

Constituez votre dossier →
Prendre contact →

i.

ILIADE, représentant fiscal des non-résidents

Représentant fiscal accrédité depuis 2013. Basée à Nice, ILIADE intervient à distance pour les biens situés partout en France.

Sources

Nos honoraires

0,60 % HT

du prix de vente.
Devis gratuit sous 48 h.

Demander un devis →
Simuler mon impôt