Comment est imposée la plus-value immobilière d’un non-résident ?
Lorsqu’une personne qui n’a pas son domicile fiscal en France vend un bien immobilier situé en France, la plus-value réalisée est imposée en France. L’impôt est payé au moment de la vente : le notaire le prélève sur le prix revenant au vendeur et le verse au Trésor public (CGI, art. 244 bis A).
Un impôt de 19 %
La plus-value est calculée selon les mêmes règles que pour un résident : prix de vente, diminué du prix d’achat majoré des frais et travaux, puis abattement pour durée de détention. La plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Elle en est totalement exonérée après 22 ans de détention. Le détail du calcul figure dans notre documentation sur l’abattement pour durée de détention.
Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle sur les plus-values immobilières élevées, de 2 % à 6 %, s’ajoute à l’impôt (CGI, art. 1609 nonies G).
Des prélèvements sociaux de 17,2 % ou 7,5 %
La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux, calculés sur une base différente : leur abattement pour durée de détention est plus lent, et l’exonération totale n’intervient qu’après 30 ans de détention.
Le taux dépend du régime de sécurité sociale du vendeur :
| Situation du vendeur non-résident | Prélèvements dus | Taux global |
|---|---|---|
| Affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen hors France (Union européenne, Islande, Liechtenstein, Norvège), de Suisse ou du Royaume-Uni | Prélèvement de solidarité uniquement | 7,5 % |
| Autres cas | CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 % | 17,2 % |
La CSG (contribution sociale généralisée) et la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) financent la sécurité sociale. Le prélèvement de solidarité, de 7,5 %, est dû par tous les vendeurs.
Pour un non-résident relevant du taux de 17,2 %, l’imposition globale de la plus-value nette s’élève donc à 36,2 %, avant la taxe sur les plus-values élevées.
La hausse de 2026 ne s’applique pas aux plus-values des non-résidents
Ce qu’a changé la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026
L’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a créé une nouvelle contribution sur les revenus du capital, la contribution financière pour l’autonomie. Elle s’élève à 1,4 % et s’ajoute à la CSG de 9,2 %. Pour les revenus concernés, les prélèvements sociaux passent donc de 17,2 % à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026.
Cette hausse vise notamment les dividendes, les intérêts, les plus-values sur titres et les revenus de location meublée non professionnelle.
La loi en exclut expressément certains revenus, qui restent soumis au taux de 17,2 % (CSS, art. L. 136-8, IV) :
- les revenus fonciers ;
- les plus-values immobilières des particuliers ;
- les intérêts des comptes et plans d’épargne logement ;
- les produits d’assurance-vie et de contrats de capitalisation ;
- les produits des plans d’épargne populaire.
Un oubli dans le texte pour les non-résidents
Les plus-values immobilières des non-résidents sont soumises à la CSG sur le fondement d’une disposition distincte de celle qui vise les résidents (CSS, art. L. 136-7, I bis). Or l’exclusion prévue par la loi ne vise que les plus-values des résidents. Lu à la lettre, le texte soumettait donc les non-résidents à la hausse, alors que les résidents y échappaient. Il en allait de même pour leurs revenus fonciers.
L’administration confirme le maintien du taux de 17,2 %
Le 26 mai 2026, l’administration a publié sur le Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS) un questions-réponses sur cette nouvelle contribution. Sa question n° 10 porte sur les non-résidents. Elle reconnaît que leur situation « n’est pas prévue par le texte », mais admet, au nom du principe constitutionnel d’égalité devant les charges publiques, que leurs revenus fonciers et leurs plus-values immobilières soient exonérés de la nouvelle contribution.
En pratique, la plus-value immobilière d’un non-résident reste donc soumise en 2026 :
- à l’impôt sur le revenu de 19 % ;
- aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ou au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les vendeurs affiliés à la sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni.
Une position à connaître au moment de la vente
Lors de la vente, il est utile de vérifier que le calcul joint à la déclaration de plus-value déposée par le notaire retient bien le taux de 17,2 %, en se référant si nécessaire à la question n° 10 du BOSS.
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