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Lorsqu’un particulier vend un bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté, il réalise une plus-value. Sauf exonération, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux. Pour alléger cette imposition, la loi prévoit déjà des abattements pour durée de détention : plus le bien a été conservé longtemps, plus la plus-value imposable diminue.
L’article 150 VE du Code général des impôts ajoute un abattement supplémentaire, temporaire, réservé à certaines ventes. Son objectif est d’inciter les propriétaires à céder leurs biens pour permettre la construction de logements là où les besoins sont les plus forts. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) l’a prolongé de deux ans.
Les conditions pour bénéficier de l’abattement
L’abattement n’est pas automatique. Il suppose que quatre séries de conditions soient réunies : la localisation et la nature du bien, le calendrier de la vente, les engagements de l’acheteur et l’absence de lien familial entre vendeur et acheteur.
Un bien situé dans un périmètre éligible
L’article 150 VE distingue deux cas, qui ne visent pas exactement les mêmes biens.
Localisation du bien | Biens concernés | Abattement de base | Abattement majoré |
|---|---|---|---|
1er cas : Commune située dans une zone où l’offre de logements est très inférieure à la demande, classée par arrêté ministériel | Terrains à bâtir, biens bâtis et droits relatifs à ces biens | 60 % | 85 % |
2e cas : Périmètre d’une grande opération d’urbanisme, d’une opération d’intérêt national ou d’une opération de revitalisation de territoire (Code de la construction et de l’habitation, article L. 303-2) | Biens bâtis et droits relatifs à ces biens, situés en tout ou partie dans le périmètre | 75 % | 85 % |
Une grande opération d’urbanisme (GOU) et une opération d’intérêt national sont des projets d’aménagement d’envergure, décidés par les collectivités ou par l’État, qui prévoient la construction de nombreux logements sur un territoire délimité.
Trois points méritent attention.
- D’abord, il ne suffit pas que le bien se trouve dans une ville où l’immobilier est cher : la commune doit figurer précisément dans l’arrêté de classement.
- Ensuite, dans le second cas, seuls les biens bâtis sont visés : un terrain nu situé dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme n’ouvre pas droit à l’abattement à ce titre.
- Enfin, les biens situés en Corse sont exclus du premier cas.
Une promesse de vente signée dans les délais
La vente doit être précédée d’une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique (le « compromis »), qui remplit deux conditions :
- elle a acquis « date certaine » entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027. Une promesse acquiert date certaine lorsqu’elle est signée devant notaire ou enregistrée auprès du service des impôts ;
- la vente définitive intervient au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la promesse.
Exemple : pour une promesse ayant acquis date certaine en novembre 2026, l’acte de vente devra être signé au plus tard le 31 décembre 2028.
Des engagements précis de l’acheteur
L’acheteur doit s’engager, dans l’acte authentique de vente, à :
- construire, démolir puis reconstruire, ou réhabiliter entièrement le bien, de manière à produire des immeubles neufs au sens fiscal ;
- achever, dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit atteint au moins 75 % du gabarit maximal autorisé par le plan local d’urbanisme. Le gabarit correspond au volume de construction (hauteur, emprise au sol) que les règles d’urbanisme permettent sur le terrain.
Pour obtenir le taux majoré de 85 %, l’acheteur doit en outre s’engager à affecter au moins 50 % de la surface totale des constructions du programme à du logement social, à du logement intermédiaire ou à des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire. Ce bail permet à des ménages modestes d’acheter un logement sans acheter le terrain, ce qui en réduit le prix.
Dans les communes qui ne respectent pas leur obligation légale de logements sociaux, issue de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l’acheteur doit aussi prévoir une part minimale de 25 % de logements sociaux.
Une vente sans lien familial
L’abattement est exclu lorsque le bien est vendu :
- au conjoint du vendeur, à son partenaire de pacte civil de solidarité, à son concubin notoire, ou à l’un de ses ascendants ou descendants, ou de ceux de son conjoint, partenaire ou concubin ;
- à une société dont le vendeur ou l’une de ces personnes est associé, ou le devient à l’occasion de la vente.
Le calcul et les effets de l’abattement
Un abattement qui s’applique en dernier
L’abattement exceptionnel ne s’applique pas à la plus-value brute. Il intervient après l’abattement pour durée de détention. Le calcul se fait en trois étapes :
- calculer la plus-value brute : prix de vente, diminué du prix d’acquisition majoré des frais et travaux admis fiscalement ;
- appliquer l’abattement pour durée de détention, dont les taux diffèrent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux ;
- appliquer l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE à la plus-value nette obtenue.
Exemple : après application de l’abattement pour durée de détention, la plus-value nette d’un terrain s’élève à 200 000 €. Selon le taux applicable, la base imposable restante est la suivante :
Taux d’abattement | Montant de l’abattement | Plus-value restant imposable |
|---|---|---|
60 % | 120 000 € | 80 000 € |
75 % | 150 000 € | 50 000 € |
85 % | 170 000 € | 30 000 € |
Un abattement de 85 % réduit donc de 85 % la base imposable, et non l’impôt lui-même. L’économie réelle dépend des taux d’imposition et des autres règles applicables à la vente.
Les impôts concernés
L’abattement réduit la plus-value soumise :
- à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- aux prélèvements sociaux ;
- à la taxe sur les plus-values immobilières élevées, due lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Pour les précédents abattements exceptionnels, l’administration fiscale a admis que ce seuil s’apprécie après application de l’abattement (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20). L’abattement peut donc faire passer la plus-value sous ce seuil.
Une sanction à la charge de l’acheteur
Si l’acheteur ne respecte pas ses engagements de construction ou de logement social, il doit payer une amende égale à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte. Le vendeur conserve en principe son abattement. Le texte prévoit des règles de reprise des engagements en cas de revente du bien ou de fusion de la société acheteuse, à condition que le nouvel acquéreur ou la société absorbante reprenne formellement ces engagements.
Les points à vérifier avant de signer
Avant de compter sur l’abattement, quatre éléments doivent être contrôlés :
- la localisation exacte du bien : commune, parcelle, et périmètre réglementaire applicable ;
- la nature du bien : terrain à bâtir, immeuble bâti ou droit immobilier ;
- le calendrier : date certaine de la promesse et date limite de signature de l’acte de vente ;
- le projet de l’acheteur : programme de construction, gabarit, délai d’achèvement et, pour le taux de 85 %, part de logements sociaux, intermédiaires ou en bail réel solidaire.
Ces points doivent être fixés dès la promesse de vente, car c’est elle qui détermine l’éligibilité au dispositif.
Iliade vous accompagne dans le calcul de votre plus-value et dans vos démarches auprès de l’administration fiscale.
