Plus-values immobilières : Détermination du prix d’acquisition en présence d’un démembrement de propriété

La détermination du prix d’acquisition en matière de plus-value immobilière peut s’avérer complexe en présence d’un droit démembré.

Vous trouverez dans cette fiche une synthèse des règles d’évaluation du prix d’acquisition indiquées par l’administration fiscale dans sa doctrine (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912, n°190 à 220, n°310 à 350).

En cas d’acquisition à titre onéreux

Acquisition en pleine propriété et cession d’un droit démembré	Si l’aliénation a pour objet la nue-propriété, l’usufruit ou tout autre droit portant sur un bien acquis en pleine propriété, le prix de revient s’entend de la fraction du prix d’acquisition de la pleine propriété afférente à ce droit. Le prix d’acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème institué par l’article 669 du CGI, que l’acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente (article 74 SE de l’annexe II au CGI).
Cession d’un droit démembré acquis isolément	Le prix d’acquisition s’entend du prix payé pour l’acquisition du droit aliéné. Il n’a pas à être évalué a posteriori à l’aide d’un barème ou d’une évaluation économique.
Cession après réunion de la pleine propriété	3 situations sont possibles : la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux : il convient de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d’acquisition ; la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit ; la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

En cas d’acquisition à titre gratuit

Acquisition en pleine propriété et cession d’un droit démembré	Le prix d’acquisition du droit démembré correspond à la fraction de la valeur vénale de la pleine propriété afférente à ce droit. Cette fraction est obligatoirement déterminée en appliquant le barème institué par l’article 669 du CGI, que l’acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente (article 74 SE de l’annexe II au CGI). Ces dispositions s’appliquent de plein droit sans possibilité de retenir un autre mode d’évaluation du prix d’acquisition du droit cédé.
Cession d’un droit démembré acquis isolément	a. Principe En principe, le prix d’acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit. Il n’a pas à être évalué a posteriori à l’aide d’un barème ou d’une évaluation économique. Cela étant, lors de la mutation qui l’a fait entrer dans le patrimoine du cédant, il peut avoir été évalué en appliquant le barème de l’article 762 du CGI (acquisition avant le 1er janvier 2004). Toutefois, lorsque la cession porte sur un usufruit acquis par voie d’extinction, il est tenu compte de la valeur vénale de cet usufruit telle qu’elle avait été déclarée dans la succession qui était à l’origine du démembrement de propriété. b. Exception : démembrement résultant d’une succession antérieure au 1er janvier 2004 Lorsque le droit de propriété est démembré à la suite d’une succession intervenue avant le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition de ce droit est déterminé à l’aide du barème prévu à l’article 669 du CGI. Cette mesure s’applique aux plus-values réalisées lors de la cession d’un bien reçu par succession à l’exclusion des biens reçus par donation. En cas de cession de droits démembrés reçus à titre gratuit à la suite d’une donation antérieure au 1er janvier 2004, le prix d’acquisition à retenir demeure déterminé à l’aide de l’ancien barème de l’article 762 du CGI en retenant l’âge de l’usufruitier à la date du démembrement. Pour l’application du barème prévu à l’article 669 du CGI, il convient de tenir compte de l’âge de l’usufruitier apprécié au jour de la cession du droit.
Cession après réunion de la pleine propriété	3 situations sont possibles : la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre gratuit (donation ou succession) : il convient de retenir la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou successions ; la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit ; la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.