TAXE NATIONALE SUR LES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

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CGI, art. 1605 nonies

Commentaires de l'administration fiscale (Source BOFIP)

La taxe s'applique quelle que soit la qualité du cédant.

Sont donc soumises à la taxe les cessions réalisées par :

• les personnes physiques
  Contrairement au régime des plus-values immobilières, il n'est pas prévu d'exonération pour les titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité.
  Elle concerne aussi bien les personnes physiques agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, que les professionnels opérant des cessions dans le cadre d'une activité professionnelle.
  
  
• les personnes morales
  Qu'elles relèvent de l'impôt sur le revenu (SCI, SNC, ...) ou soient soumises à l'impôt sur les sociétés (SARL, SAS, ...).
  
  
• et les contribuables domiciliés hors de France
  La taxe s'applique que les non-résidents soient effectivement soumis au prélèvement de l'article 244 bis A ou en soient exonérés.

La taxe s'applique aux seules cessions à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation, ou par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l'article L111-1-2 du code de l'urbanisme, à une date postérieure au 13 janvier 2010.

Entrent dans le champ d'application de la taxe :

• les terrains nus ;
• les terrains supportant une construction dont l'état la rend impropre à un quelconque usage (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc).
• les terrains nus ayant fait l'objet d'un lotissement ;
• les terrains nus inscrits à l'actif d'une société ou d'une entreprise industrielle, artisanale, commerciale ou agricole, ou affectés à l'exercice d'une profession non commerciale ;
• sont également visés les droits réels immobiliers portant sur des terrains nus (usufruit, nue-propriété, servitudes, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc...).

La taxe s'applique aux cessions à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation, ou par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l'article L111-1-2 du code de l'urbanisme.

Pour plus de détails sur les conditions de classement en zone constructible : voir BOI-RFPI-TDC-20-10 n°140 à 250.

La taxe s'applique à la première cession à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement postérieurement au 13 janvier 2010.

La taxe s'applique uniquement aux cessions à titre onéreux : vente, échange, partage, licitation, apport en sociétés, etc., quels que soient les motifs ayant conduit le cédant à vendre son terrain.

-> Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou pour cause de mort, sont exclues du champ d'application de la taxe (donation, succession).

La taxe ne s'applique qu'à la première cession à titre onéreux de terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010.

-> Lorsque le terrain fait l'objet, après son classement, d'une ou plusieurs mutations à titre gratuit, avant d'être cédé pour la première fois à titre onéreux, la taxe reste due à raison de cette dernière opération. Toutefois, en pratique, ces cessions bénéficient, dans la plupart des cas, de l'exonération en fonction du rapport existant entre le prix de cession et le prix d'acquisition telle que mentionnée ci-dessous.

La taxe ne s'applique pas (CGI, art. 1605 nonies II et III) :

1. aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation ;
   
   
2. aux cessions de terrains ou de droits relatifs à ces terrains dont le prix de cession défini à l'article 150 VA est inférieur à 15 000 € ;
   
   
3. lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale n'excède pas 10 ;
   
   
4. aux cessions de terrains réalisées plus de dix-huit ans ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible (du fait de l'application d'un abattement de 10% sur l'assiette de la taxe à compter de la 8ème année suivant la date à laquelle le terrain été rendu constructible).

La taxe est assise sur la différence entre :

• le prix de cession 
  
  
• et le prix d'acquisition stipulé dans les actes (ou à défaut de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties), actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
  Cet indice est publié mensuellement sur le site www.insee.fr

L'assiette de la taxe est ensuite réduite d'un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année.

Le taux de la taxe varie en fonction du rapport existant entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

• 5% lorsque le rapport entre le prix de cession du terrain et le prix d'acquisition est supérieur à 10 et inférieur ou égal à 30.
• 10% au-delà de cette limite.
  
  

Exemple 1 :

Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 140 000 €.

Prix d'acquisition actualisé : 5 000 €.

Assiette de la taxe : 135 000 € (140 000 – 5 000).

Le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition actualisé est de 28 (140 000 / 5 000).

Par conséquent, l'intégralité de la plus-value sera taxée au taux de 5 % soit 6.750 € (135 000 x 5%).

Exemple 2 :

Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 287 000 €.

Prix d'acquisition actualisé : 7 000 €.

Assiette de la taxe : 280 000 € (287 000 – 7 000).

Le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition actualisé est de 41 (287 000 / 7 000).

Par conséquent, le taux de la taxe sera de :

- 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d'acquisition ;

- 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer.

La taxe est liquidée sur l'imprimé fiscal 2048-TAB signé par le cédant ou son mandataire et déposé lors de la formalité de l'enregistrement.

Lorsque le cédant est un non-résident, la taxe est acquittée sous la responsabilité d'un représentant fiscal accrédité.