TAXE DE 3% SUR LA VALEUR VENALE DES IMMEUBLES

Bases légales : 

CGI, art. 990 D   CGI, art. 990 E   CGI, art. 990 F   CGI, art. 990 G   
BOFIP BOI-PAT-TPC-20120912

Toutes les entités juridiques sont concernées quelle que soit leur forme : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables.

• personnes morales : sociétés de capitaux, sociétés de personnes ou "partnerships", sociétés civiles, fondations et toute entité dotée de la personnalité morale dans l’Etat dans lequel elle est enregistrée
  
• organismes :  Cette catégorie vise les groupements qui se définissent comme des structures juridiques, dotées ou non de la personnalité morale, dans lesquelles plusieurs personnes morales et physiques s'associent en vue de poursuivre un objectif économique commun ; il s'agit notamment des G.I.E., des G.E.I.E. et des groupements assimilés, des associations en participation ou encore de simples contrats d'associations qui incluent des accords de diverses natures - syndicat, groupe, pool….
  La notion d'organismes vise également les "Anstalten" et "Stiftungen" constituées en vertu de la législation du Liechtenstein.
  
  
• fiducies : Sont notamment concernées les fiducies visées par la loi n° 2007-211 du 19 février 2007.
  
• institutions comparables : L'administration fiscale a indiqué que cette dernière catégorie recouvre les institutions comparables aux fiducies et aux organismes, tels que des structures ou des arrangements comme les fondations de famille, les trusts ou les fonds d’investissement non dotés de la personnalité morale.

Sont en revanche exonérées les sociétés immobilières de copropriété visées par l'article 1655 ter du Code Général des Impôts.

 

Sont soumises à la taxe de 3% les entités juridiques qui possèdent, directement ou indirectement, des biens ou droits immobiliers en France.

 

La détention indirecte s'entend de la détention d'une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une autre entité qui est :

• propriétaire d'immeubles situés en France ou de droits réels portant sur de tels immeubles ;
• ou détentrice d'une participation dans une troisième entité, qui est elle-même :
• • soit propriétaire d'immeubles ou de droits immobiliers,
  • soit interposée dans la chaîne des participations.

Ces dispositions sont applicables quel que soit le nombre d’entités juridiques interposées.

Cependant la taxe n'est due que par la ou les entités qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérées en application du d) ou du e) du 3° de l'article 990 E du code général des impôts (voir ci-après "Cas d'exonération").

 

La taxe concerne les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et les droits réels portant sur de tels immeubles (usufruit, droit d'usage...). Aucune distinction n'est à faire selon que l'immeuble est donné ou non en location, ou l'utilisation qui serait faite de l'immeuble.

 

1. ENTITÉS EXONÉRÉES PAR NATURE - CGI, art. 990 E, 1° et 2°

 

• Organisations internationales
   
• Etats souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales, ainsi qu'aux personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qu'ils contrôlent majoritairement
   
• Entités juridiques qui ne sont pas considérées comme à prépondérance immobilière
• • L’entité juridique qui possède en France, directement ou par entité interposée, des actifs immobiliers dont la valeur vénale représente moins de 50 % de la valeur vénale de l'ensemble de ses actifs français détenus directement ou indirectement n'est pas soumise à la taxe de 3%.
  • Pour l'appréciation de ce rapport, il n'est pas tenu compte, au numérateur, des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement que l’entité juridique concernée ou une entité juridique interposée affectent à leur propre activité professionnelle, autre qu'immobilière, ou à celle d’une entité juridique avec laquelle elles ont un lien de dépendance au sens de l'article 39, 12° du Code Général des Impôts. 

• Entités juridiques dont les actions, parts ou autres droits font l'objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé et filiales dont le capital est détenu entièrement par ces entités

 

2. ENTITÉS EXONÉRÉES EN RAISON DE LA LOCALISATION DE LEUR SIÈGE - CGI, art. 990 E, 3°

 

Certaines entités peuvent bénéficier d'une exonération en raison du pays d'établissement de leur siège de direction effective et sous réserve de remplir l'une des conditions particulières prévues par l'article 990 E, 3° du Code Général des Impôts.

 

Condition commune : pays de localisation du siège

 

Les entités juridiques doivent avoir leur siège :

• au sein de l’Union européenne ;
• ou dans un pays ou territoire tiers qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales (pour la liste des pays : BOI-ANNX-000349) ;
• ou dans un Etat qui a conclu avec la France un traité contenant une clause de non-discrimination leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France (pour la liste des pays : BOI-ANNX-000350).

Conditions spécifiques (alternatives)

 

Les entités doivent ensuite répondre à l'une des 4 conditions spécifiques suivantes :

1. Entités juridiques dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5% de la valeur vénale desdits biens ou autres droits (art. 990 E 3° a)

2. Entités juridiques instituées en vue de gérer des régimes de retraite et leurs groupements, entités juridiques reconnues d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, dont l’activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou droits immobiliers (990 E 3° b)

3. Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), fonds de placement immobilier (FPI) et entités étrangères soumises à une réglementation équivalente dans l'État ou le territoire dans lequel elles sont établies (art. 990 E 3° c)

4. Entités juridiques qui respectent certaines obligations déclaratives ou qui prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, un certain nombre de renseignements (art. 990 E, 3° d et e)

 

• Exonération totale de taxe de 3% si l'entité juridique respecte l'une des conditions suivantes : 

Communiquer chaque année à l’administration fiscale certains renseignements : la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs entités juridiques interposées, l'identité et l'adresse de leurs actionnaires, associés ou autres membres (concernant les trusts, il s’agit des constituants, bénéficiaires et trustees) et le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux.
Ces informations doivent être portées sur une déclaration n°2746 souscrite chaque année spontanément au plus tard le 15 mai.

 

Prendre l'engagement et respecter l’engagement de communiquer à l’administration fiscale certains renseignements
L'entité juridique s'oblige à communiquer à l'administration fiscale, sur sa demande, les renseignements suivants :
- le lieu de situation, la consistance et la valeur des immeubles et droits immobiliers possédés, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs entités juridiques interposées, au 1er janvier de l'année de la demande et de chacune des années non prescrites qui n'a pas déjà fait l'objet d'une telle demande ;
- l’identité et adresse de ses actionnaires, associés ou autres membres aux mêmes dates ;
- le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux
Aucune modalité particulière n'est prescrite en ce qui concerne la forme de l'engagement. Celui-ci devra être établi sur l'honneur et signé par un représentant autorisé de l’entité juridique. L'administration a toutefois publié un modèle que : BOI-LETTRE-000098. 
L'engagement doit être pris à la date de l'acquisition par l’entité juridique du bien ou droit immobilier ou de la participation la rendant redevable de la taxe de 3%. En pratique, il est admis que l'engagement puisse être souscrit dans un délai de deux mois suivant la date d'acquisition du bien, du droit ou de la participation.

 

• Exonération partielle de taxe de 3% : 

Cette exonération partielle de la taxe de 3% consiste à exonérer l’entité juridique au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse ont été révélés. 

 

Seules les entités juridiques qui souscriront la déclaration n°2746 aménagée à cet effet pourront bénéficier de cette exonération partielle. Tout dépôt d’une déclaration n°2746 ouvrant droit à une exonération partielle de la taxe de 3%, doit s’accompagner, au moment du dépôt, du règlement de la taxe de 3% due à raison de la partie non exonérée correspondant aux participations dont les détenteurs n’ont pas été révélés.

 

Les entreprises passibles de la taxe de 3% doivent déposer avant le 15 mai leur déclaration n°2746 en double exemplaire au centre des impôts compétent (CGI, ann. IV, art. 121 K ter).

 

• Pour les entités qui ont leur siège en France ou pour celles qui exercent leur activités en France dans un ou plusieurs établissements, le dépôt se fait auprès du service des impôts du principal établissement.
• Pour les entités étrangères qui n'ont pas d'établissement en France, le dépôt est effectué au service des impôts du lieu de situation du bien ou droit immobilier. En cas de pluralité de lieux de dépôt, la déclaration est déposée au service des impôts des entreprises étrangères (DRESG - 10 rue du Centre, 93465 NOISY-LE-GRAND Cedex - sie.entreprises-etrangeres@dgfip.finances.gouv.fr)

La déclaration doit faire apparaître le lieu de situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers imposables possédés au 1er janvier de l'année d'imposition.

 

Elle est accompagnée du paiement de la taxe exigible.